Analisis Agunan dalam Proses Pengajuan Pembiayaan di Bank Syariah

Setelah beberapa waktu lalu membahas berbagai hal yang berkaitan dengan analisis kuantitatif dan analisis kualitatif dalam rangka permohonan pengajuan dari nasahah. Analisis selanjutnya setelah pengajuan dianggap layak dari perhitungan adalah analisis agunan dalam proses pengajuan pembiyaaan di bank syariah.

Dasar mengapa bank wajib meminta agunan dalam permohonan pengajuan nasabah tersebut adalah Undang-undang No. 10 tahun 1998 yang mengatur bahwa dalam memberikan pembiayaan bank wajib menempuh cara-cara yang tidak merugikan bank dan kepentingan nasabah yang memercayakan dananya kepada bank. Hal ini berarti bank harus meyakini bahwa nasabah mampu mengembalikan kewajiban kepada bank sesuai yang perjanjikan.

Ilustrasi (Gambar: djkn.kemenkeu.go.id)

Oleh karena itulah, untuk mendukung keyakinan bank bahwa nasabah bisa mengembalikan kewajiban, maka ditetapkan setiap pembiayaan yang diberikan kepada nasabah wajib didukung dengan adanya jaminan. Maka melihat hal tersebut, bank dilarang memberikan pembiayaan kepada siapa pun tanpa adanya jaminan yang diserahkan kepada siapa pun tanpa adanya jaminan yang diserahkan oleh penerima fasilitas pembiayaan.

Ada pun jaminan yang diserahkan adalah agunan yang bersifat material, memiliki nilai, secara legal dapat diikat sebagai jaminan, dan bisa dipindahtangankan.

Jenis Agunan dalam Proses Pengajuan Pembiayaan/Pinjaman di Bank Syariah Indonesia

Berdasarkan sifatnya, maka agunan dibagi dalam dua jenis, yaitu agunan non-kebendaaan dan agunan kebendaan.

• Agunan Non-Kebendaan

Agunan Non-Kebendaan merupakan penanggungan utang dari pihak ketiga yang menjamin kelancaran pembayaran kewajiban seorang nasabah pembiayaan bila nasabah tersebut cedera janji (wan prestasi).

Jaminan tersebut bisa berasal dari perorangan yang disebut sebagai Personal Guarantee atau borgtocht dan bisa didapatkan dari perusahaan atau dikenal sebagai Corporate Guarantee.

• Agunan Kebendaan

Merupakan aset yang berupa barang yang dimiliki oleh nasabah dan diserahkan kepada bank, dimana bank memiliki hak sepenuhnya untuk melakukan likuidasi dengan cara menjualnya apabila nasabah wan prestasi terhadap kewajibannya.

Agunan kebendaan ini terdiri atas dua jenis, yaitu:

1. Benda Tidak Bergerak, yaitu aset berupa tanah dan barang-barang lain yang karena sifatnya oleh undang-undang dinyatakan sebagai benda tidak bergerak. Contohnya, tanah dan bangunan, pesawat terbang, dan kapal laut dengan bobot 20 m3 ke atas.
2. Benda Bergerak, yaitu semua barang yang secara fisik tidak dapat dipindahtangankan, kecuali bila oleh undang-undang benda tersebut  dianggap sebagai benda tidak bergerak. Contohnya adalah persediaan, mesin-mesin, surat berharga dan lain-lain.

PENILAIAN AGUNAN

Fungsi agunan dalam pembiayaan adalah sebagai objek yang akan menjadi second way out atau jalan terakhir untuk menyelamatkan pembiayaan.

Oleh karena itu, dalam melaksanakan penilaian agunan bank harus melaksanakan secara prudent dengan mengunakan ukuran-ukuran tertentu.

Baca juga: Analisis Aspek Kualitatif dalam Proses Pengajuan Pembiayaan di Bank Syariah.

Penilaian agunan didasarkan atas harga pasar wajar pada saat barang tersebut dinilai, harga pasar barang pada sata pembiayaan jatuh tempo, dan harga pasar bila sewaktu-waktu barang tersebut dijual.

Faktor lain yang harus dipertimbangkan adalah marketabilitas barang. Barang-barang yang mudah dijual kembali ke pasar tentu mempunyai bobot nilai yang lebih daripada barang-barang yang idak mudah dijual kembali ke pasar, contohnya adalah mobil.

Kunci dalam melakukan penilaian jaminan, adalah:

• Prudensialitas (kehati-hatian).
• Mengetahui harga pasar wajar pada saat agunan dinilai.
• Mengantisipasi kemungkinan depresiasi (penurunan) harga.
• Mengetahui marketabilitas (nilai jual kembali).

Dalam melakukan penilaian agunan, maka perbankan telah memiliki ketentuan yang mengatur penghitungan nilai likuidasi dari setiap jenis agunan. Nilai likuidasi tersebut umumnya dihitung sebagai bobot dari beberapa kriteria, kemudian dihitung bobot rata-rata dari seluruh kriteria. Nilai bobot rata-rata tersebut akan dikalikan dengan harga pasar agunan, sehingga dihasilkan nilai likuidai agunan.

Nilai likuidasi agunan akan menjadi batasan maksimal pembiayaan bank. Maksudnya adalah jumlah plafon pembiayaan yang diberikan bank harus tercover dengan nilai likuidasi agunan yang diserahkan nasabah.

Pembobotan Nilai Likuidasi

Berikut adalah contoh penilaian likuidasi agunan berdasarkan kriteria-kriteria dan bobot dari masing-masing kriteria, antara lain:

A. Nilai Likuidasi Tanah, ditentukan sebagai berikut:

• Status Kepemilikan
• Milik sendiri/suami/istri: 70%.
• Milik pengurus badan usaha: 60%.
• Milik pribadi ketiga: 40%.
• Peruntukan
• Perkantoran/perniagaan: 70%.
• Pemukiman: 65%.
• Kawasan industri/wisata: 60%.
• Perkebunan/persawahan: 50%.
• Lainnya: 40%.
• Kondisi
• Tanah matang: 70%.
• Persawahan/rawa-rawa: 40%.
• Perbukitan: 25%.

B. Nilai Likuidasi Bangunan ditentukan sbagai berikut:

• Status Kepemilikan
• Milik sendiri/suami/istri: 70%.
• Milik pengurus badan usaha: 65%.
• Milik pihak ketiga: 50%.
• Jenis Bangunan
• Ruko dan sejenisnya: 70%.
• Perkantoran: 65%.
• Perumahan/tempat tinggal: 60%.
• Pabrik/gudang: 50%.
• Lainnya: 30%.
• Umur Bangunan
• < 1 tahun: 70%.
• 1-3 tahun: 60%.
• 3-5 tahun: 55%.
• >5 tahun: 50%.

C. Nilai Likuidasi Kendaraan Bernotor, ditentukan sebagai berikut:

• Usia Kendaraan
• Usia maks 1 tahun: 80%.
• Usia 1-2 tahun: 70%.
• Usia 2-3 tahum: 60%.
• Usia 3-4 tahun: 55%.
• Usia di atas 4 tahun: 50%.
•  Kepemilikan
• Pribadi: 70%.
• Dinas: 60%.
• Disewakan/proyek: 50%.
• Jenis Kendaraan
• Sedan: 75%.
• Niaga: 70%.
• Pick Up: 65%.
• Truck: 60%.
• Alat berat: 55%.
• Negara Pembuat
• Jepang: 80%.
• Eropa: 75%.
• Korea: 65%.

Jenis Agunan dan Penilaiannya

• Cash Collateral

Merupakan agunan yang berbentuk uang tunai milik nasabah yang ditempatkan dalam bentuk deposito, tabungan atau giro yang diblokir pada bank pemberi pembiayaan.

Cash collateral merupakan agunan yang sangat likuid, yaitu agunan yang bisa dicairkan sewaktu-waktu jika nasabah wan-pretasi.

Selain itu, nilai likuidasi cash collateral juga paling tinggi diantara agunan lainnya, mencapai kisaran 90% sampai 100% dari nilai penempatan cash collateral.

• Surat Berharga

Merupakan surat-surat yang dapat diperjualbelikan, seperti sertifikat deposito yang dikeluarkan oleh perbankan, saham perusahaan yang terdafar di bursa efek, dan lain-lain.

• Logam Mulia Emas

Logam mulia emas bisa menjadi agunan, dan harga emas yang dijaminkan akan ditaksir oleh bank berdasarkan harga pasar menurut keadaan, berat dan kadar emas yang dijaminkan.

• Tanah dan Bangunan

Tanah dan bangunan merupakan aset yang umum diikat oleh bank sebagai agunan. Keunggulan agunan berupa tanah dan bangunan adalah harganya yang cenderung mengalami kenaikan seiring berjalannya waktu, sehingga pada saat akhir masa pembiayaan, nilai pasar tanah dan bangunan akan lebih tinggi dari saat pertama kali diikat sbagai agunan bank.

Hal-hal pokok yang menjadi dasar penilaian tanah dan bangunan sebagai agunan, sebagai berikut:

• Harga taksasi tanah yang digunakan adalah dengan membandingkan harga NJOP terbaru dan harga pasar yang wajar.
• Marketabilitas tanah, yaitu nilai pasar tanah apakah mudah dijual atau tidak. Umumnya bank menilai marketabilitas tanah, dari:
• Bentuk tanah apakah beraturan atau tidak. Bank akan lebih memilih bentuk tanah yang beraturan dan simetris.
• Luas tanah. Semakin luas ukuran tanah, maka semakin besar nilai agunan.
• Kesuburan tanah. Tanah yang subur mempunyai nilai likuidasi yang lebih baik bila dibandingkan dengan tanah yang tandus.
• Peruntukkan tanah, yaitu penggunaan tanah, apakah untuk perumahan, perkantoran, sawah dan lain-lain.
• Lokasi tanah, semakin strategis, lokasi tanah maka nilai likuidasinya semakin tinggi. Posisi rumah dan lingkungan juga harus dipertiimbangkan. Terdapat beberapa lokasi tanah yang tidak mudah untuk menjualnya, yaitu:
• Terletak di bawah jaringan kabel listrik SUTT (Saluran Udara Tegangan Tinggi) atau SUTET (Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi).
• Terletak bersebelahan dengan SPBU.
• Berada dekat dengan lokasi pemakaman.
• Terletak di ujung pertigaan jalan yang dikenal dengan rumah tusuk sate atau berada tepat di ujung tikungan jalan.
• Lokasi tanah tidak dipinggir jalan atau tidak dilalui jalan, yang sering diebut dengan ‘tanah helikopter’.
• Bank biasanya mengharuskan adanya bangunan di atas tanah yang dijaminkan. Bangunan tersebut juga wajib memiliki IMB (Izin Mnedirikan Bnagunan). Dalam menilai bangunan, bank akan mempertimbangkan:
• Kualitas bangunan.
• Umur bangunan.
• Peruntukan bangunan.
• Kendaraan Bermotor

Bagi bank, agunan berupa kendaraan bermotor termasuk agunan yang disukai karena nilainya cukup likuid dan mudah dijual.

Namun memiliki kelemahan, yaitu nilai pasarnya cenderung mengalami penurunan bila umurnya bertambah karena terdepresiasi atau mengalami penyusutan.

Adapun, penilaian agunan kendaraan bermotor secara umum dilihat dari:

• Umur teknis kendaraan, yaitu umur ekonomis penggunaan kendaraan, dan untuk mobil maksimal 5 (lima) tahun.
• Kondisi fisik kendaraan.
• Jenis atau model kendraaan.
• Merek serta peruntukannya.
• Mesin dan Peralatan Usaha

Mesin produksi dan perlatan usaha bisa dijaminkan ke bank, namun nilai taksasi mesin dan peralatan usaha lebih rendah bila dibandingkan nilai taksasi mobil atau tanah dan bangunan. Hal ini disebabkan kegunaan mesin produksi dan peralatan usaha cenderung spesifik, yang artinya hanya bisa digunakan untuk tujuan tertentu.

• Persediaan

Dalam proses bisnis, persediaan barang dagangan juga bisa menjadi agunan dengan mempertimbangkan harga perolehannya, yaitu harga pokok barang, ditambah sejumlah biaya yang dikeluarkan untuk memperolehnya.

• Piutang Dagang

Piutang dagang disebut juga tagihan kepada pembeli, bisa dijadikan agunan di bank, dengan syarat:

• Tagihan tersebut telah efektif, yaitu tagihan yang siap bayar.
• Bonafiditas yang terutang atau pihak yang berkewajiban membayar utang dan dapat dibuktikan secara administratif.
• Pesawat Udara

Pesawat udara atau pesawat terbang adalah alat transportasi udara yang digunakan untuk mengangkut penumpang atau barang dari suatu tempat ke tempat lain. Karena kompleksitasnya dalam melakukan penilaian agunan berupa pesawat udara, bank akan melibatkan pihak ketiga yang ahli di bidang pesawat udara.

• Kapal Laut

Secara teknis, umur kapal laut adalah 20 tahun dan kemampuan teknis kapal laut telah menurun secara signifikan ketika mencapai umur 20 tahun. Dalam melakukan penilaian agunan kapal laut, bank biasanya akan menggunakan pihak ketiga yang berpengalaman dalam menilai kapal laut.

PENGIKATAN AGUNAN

Sebagai bukti yang sah aset diagunkan kepada bank adalah dilakukannya pengikatan agunan secara legal forml. Pengikatan tersebut dilakukan dihadapan notaris sebagai pejabat yang berwenang melakukan pengikatan agunan.

Baca juga: Analisis Keuangan Calon Nasabah dalam Proses Pengajuan Pembiayaan di Bank Syariah.

Jenis pengikatan agunan ditentukan berdasarkan jenis agunan, yaitu/:

Pemberian Hak Tanggungan (HT)

Berdasarkan UU Nomor 4 tahun 1996, Hak Tanggungan (HT) adalah hak jaminan yang dibebankan atas aset berupa tanah sebagaimana yang dimaksud dalam UU Nomor 5 tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria, berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.

Objek Hak Tanggungan:

• Hak Milik (HM).
• Hak Guna Usaha (HGU).
• Hak Guna Bangunan (HGB).
• Hak Pakai atas Tanah Negara yang menurut ketentuan yang berlaku wajib didaftar dan menurut sifatnya dapat dipindahtangankan.
• Hak Tanggungan juga dibebankan atas bangunan tanaman dan hasil karya yang telah ada dan atau akan ada di atas suatu tanah yang merupakan hak pemilik tanah. Pembebanan barang-barang tersebut harus secara tegas dinyatakan dalam Akta Penberian Hak Tanggungan (APHT) tanah tersebut.

Hipotik

Hipotik digunakan sebagai pemberian hak kebendaan atas suatu barang tidak bergerak selain tanah, yaitu sebagai hak kebendaan atas agunan berupa kapal laut berukuran di atas 20 m3 dan agunan pesawat udara

Gadai

Gadai yaitu pemberian hak preferen (keutamaan) kepada bank untuk mengambil manfaat atas satu barang bergerak bagi pelunasan kewajiban pembiayaan.

Objek gadai yaitu surat berharga (deposito, tabungan, giro), logam mulia (emas, berlian dan perhiasan lainnya) dan barang perniagaan yang objeknya dikuasai bank.

Fidusia

Fidusia atau FEO (Fiduciare Eigendoms Ovrdracht) merupakan pengalihan hak kepemilikan atas suatu barang namun penguasaan dan pemanfaatannya tetap berada di tangan nasabah.

Itu dia sedikit informasi tentang “analisis agunan dalam proses pengajuan pembiyaaan di bank syariah”. Semoga informasi tersebut bermanfaat.

Bagikan Artikel ini